Λεπτομέρειες για το blog

Μια καμπίνα με κάψουλες που φαίνεται ελκυστική σε ένα εργοστασιακό βίντεο δεν είναι αυτόματα ένα κερδοφόρο αγαθό. Ναυπολογίστε την απόδοση επένδυσης (ROI) προκατασκευασμένων καταλυμάτωνσωστά, οι αγοραστές πρέπει να κοιτάξουν πέρα ​​από την τιμή μονάδας και να διαμορφώσουν το πλήρες κόστος ανοίγματος, λειτουργίας και πλήρωσης κάθε μονάδας διαμονής. Εδώ είναι όπου πολλά έργα θέρετρων, glamping και homestay είτε προστατεύουν το περιθώριο τους είτε το χάνουν.

Για τους προγραμματιστές και τους χειριστές φιλοξενίας, τα προκατασκευασμένα καταλύματα μπορούν να δημιουργήσουν μια ταχύτερη διαδρομή προς τα έσοδα από τις συμβατικές κατασκευές. Οι εργοστασιακά κατασκευασμένες μονάδες μειώνουν την εργασία στο χώρο, συντομεύουν τα χρονοδιαγράμματα εγκατάστασης και παρέχουν ένα ξεχωριστό προϊόν διαμονής που μπορεί να τραβήξει την προσοχή στις πλατφόρμες κρατήσεων. Αλλά η επιστροφή εξαρτάται από την τοποθεσία, την άδεια, τη ζήτηση των επισκεπτών, την υποδομή, τη χρηματοδότηση και τις προδιαγραφές που επιλέχθηκαν πριν από την έναρξη της παραγωγής.

Ξεκινήστε με συνολικό κόστος έργου, όχι εργοστασιακή τιμή

Η εργοστασιακή τιμή είναι το σημείο εκκίνησης, όχι το ποσό της επένδυσης. Ένα πλήρες μοντέλο απόδοσης επένδυσης θα πρέπει να περιλαμβάνει κάθε κόστος που απαιτείται για τη μεταφορά μιας προκατασκευασμένης καμπίνας από το εργοστάσιο στον πρώτο επισκέπτη που πληρώνει.

Το συνολικό κόστος του έργου σας θα πρέπει να περιλαμβάνει την τιμή αγοράς μονάδας, την προσαρμογή, την αποστολή, τους δασμούς εισαγωγής, όπου ισχύουν, την εσωτερική παράδοση, τον εξοπλισμό γερανού ή ανύψωσης, τις εργασίες θεμελίωσης, τις συνδέσεις κοινής ωφελείας, την πρόσβαση στον χώρο, τις άδειες, τα έπιπλα, τον εξωραϊσμό, τη ρύθμιση κράτησης και το μάρκετινγκ πριν από το άνοιγμα. Εάν αγοράζετε πολλές μονάδες, συμπεριλάβετε επίσης επενδύσεις σε κοινόχρηστο χώρο, όπως χώρο υποδοχής, δρόμους, αποχέτευση, πάρκινγκ, φωτισμό, πλυντήριο και συστήματα ύδρευσης ή αποχέτευσης.

ΕΝΑδιαστημική κάψουλαμε μπάνιο, κουζίνα, έξυπνη κλειδαριά, μπαλκόνι και αναβαθμισμένο εσωτερικό πακέτο μπορεί να έχει υψηλότερο κόστος αγοράς από μια βασική καμπίνα. Ωστόσο, μπορεί επίσης να υποστηρίζει υψηλότερη νυχτερινή τιμή και ισχυρότερη μετατροπή επισκεπτών. Το σωστό ερώτημα δεν είναι αν μια επιλογή αυξάνει την τιμή. Το ερώτημα είναι αν αυξάνει τα έσοδα ή μειώνει το λειτουργικό κόστος αρκετά ώστε να δικαιολογεί την προστιθέμενη επένδυση.

Για έναν απλό υπολογισμό:

Συνολικό κόστος έργου = Κόστος μονάδας + Logistics + Εργασίες στο εργοτάξιο + Βοηθητικά προγράμματα + Έπιπλα + Άδειες + Κόστος πριν από το άνοιγμα

Διατηρήστε το μοντέλο κόστους συντηρητικό. Οι τιμές αποστολής μπορεί να αλλάξουν, οι συνθήκες του χώρου μπορεί να απαιτούν πρόσθετη εργασία και οι απαιτήσεις τοπικού κώδικα ενδέχεται να προσθέσουν κόστος μετά την εξασφάλιση της γης. Ένα έργο που φαίνεται κερδοφόρο μόνο με τέλειες υποθέσεις δεν είναι έτοιμο για προμήθεια.

Υπολογίστε την απόδοση επένδυσης προκατασκευασμένων καταλυμάτων από το καθαρό λειτουργικό εισόδημα

Τα έσοδα δεν είναι ROI. Μια καμπίνα που παράγει 50.000 $ σε ετήσιες κρατήσεις μπορεί να έχει ακόμα αδύναμη απόδοση εάν η πληρότητα είναι χαμηλή, το κόστος καθαρισμού είναι υψηλό ή η εξυπηρέτηση του χρέους καταναλώνει το περιθώριο. Ξεκινήστε υπολογίζοντας τα ετήσια ακαθάριστα έσοδα και, στη συνέχεια, αφαιρέστε τα άμεσα και τα τρέχοντα λειτουργικά έξοδα.

Ετήσια ακαθάριστα έσοδα = Διαθέσιμες νύχτες x ποσοστό πληρότητας x μέση ημερήσια τιμή

Οι διαθέσιμες διανυκτερεύσεις είναι συνήθως 365 ετησίως, μείον τυχόν προγραμματισμένη συντήρηση ή εποχικό κλείσιμο. Το ποσοστό πληρότητας είναι το ποσοστό αυτών των διανυκτερεύσεων που πωλήθηκαν. Η μέση ημερήσια τιμή, που συχνά ονομάζεται ADR, είναι το μέσο ποσό που πληρώνουν οι επισκέπτες ανά διανυκτέρευση μετά τις εκπτώσεις αλλά προ φόρων.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι μια premium προκατασκευασμένη μονάδα διαμονής έχει ADR 220 $, λειτουργεί 350 διανυκτερεύσεις το χρόνο και φτάνει το 58% της πληρότητας:

350 x 58% x 220 $ = 44.660 $ ετήσια ακαθάριστα έσοδα

Στη συνέχεια, υπολογίστε τα ετήσια λειτουργικά έξοδα. Αυτά περιλαμβάνουν συνήθως καθαρισμό και λευκά είδη, βοηθητικά προγράμματα, προμήθειες πλατφόρμας κρατήσεων, διαχείριση ακινήτων, συντήρηση, ασφάλιση, διαδίκτυο, προμήθειες, τοπικούς φόρους, προσωπικό και αποθεματικά αντικατάστασης. Για ένα μικρό έργο φιλοξενίας, αυτά τα έξοδα μπορεί να κυμαίνονται ευρέως ανάλογα με το αν ο ιδιοκτήτης διαχειρίζεται μόνος του, παρέχει υπηρεσία φαγητού, χρησιμοποιεί τρίτους φορείς εκμετάλλευσης ή δραστηριοποιείται σε έναν προορισμό υψηλού κόστους.

Εάν τα λειτουργικά έξοδα ισούνται με το 35% των ακαθάριστων εσόδων, τα ετήσια καθαρά λειτουργικά έσοδα είναι:

44.660 $ - 15.631 $ = 29.029 $ NOI

Στη συνέχεια, υπολογίστε τη βασική απόδοση επένδυσης μετρητών πριν από τη χρηματοδότηση:

Απόδοση επένδυσης προκατασκευασμένων καταλυμάτων = Ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα / Συνολικό κόστος έργου x 100

Εάν το συνολικό κόστος της μονάδας, της παράδοσης, της εγκατάστασης, της επίπλωσης και του μεριδίου της στην υποδομή του χώρου είναι 145.000 $, ο υπολογισμός είναι:

29.029 $ / 145.000 $ x 100 = 20,0% ετήσια απόδοση επένδυσης (ROI)

Αυτό το αποτέλεσμα δίνει στον αγοραστή μια πρακτική βάση. Δεν αντικαθιστά ένα πλήρες οικονομικό μοντέλο, αλλά δείχνει γρήγορα εάν το έργο μπορεί να επιτύχει έναν επενδυτικό στόχο.

Μετρήστε την περίοδο απόσβεσης παράλληλα με την απόδοση επένδυσης

Το ROI είναι χρήσιμο, αλλά πολλοί αγοραστές θέλουν επίσης να μάθουν πόσος χρόνος χρειάζεται για να ανακτήσουν το αρχικό τους κεφάλαιο. Η περίοδος απόσβεσης είναι ιδιαίτερα σημαντική για τους χειριστές glamping, τους ιδιοκτήτες γης και τους προγραμματιστές που κατασκευάζουν σταδιακά έργα.

Περίοδος απόσβεσης = Συνολικό κόστος έργου / Ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα

Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, μια επένδυση 145.000 $ με ετήσιο NOI 29.029 $ έχει εκτιμώμενη περίοδο απόσβεσης περίπου πέντε ετών. Εάν ο χειριστής αυξήσει την πληρότητα μέσω καλύτερου μάρκετινγκ, ομαδικών κρατήσεων ή εποχιακών πακέτων, η περίοδος απόσβεσης μειώνεται. Εάν η ζήτηση είναι χαμηλότερη από το αναμενόμενο, αυξάνεται.

Ένα ταχύτερο πρόγραμμα ανάπτυξης μπορεί να βελτιώσει ουσιαστικά αυτόν τον αριθμό. Ένα συμβατικά χτισμένο δωμάτιο μπορεί να πάρει πολλούς μήνες για να επιτραπεί και να κατασκευαστεί. Μια κάψουλα ή καμπίνα που παράγεται στο εργοστάσιο μπορεί συχνά να κατασκευαστεί ενώ η προετοιμασία του εργοταξίου βρίσκεται σε εξέλιξη. Το άνοιγμα νωρίτερα δίνει στο ακίνητο περισσότερες διανυκτερεύσεις με δυνατότητα πώλησης και μπορεί να φέρει ταμειακές ροές προς τα εμπρός για μια ολόκληρη σεζόν.

Αυτό είναι ένα από τα ισχυρότερα εμπορικά πλεονεκτήματα των προκατασκευασμένων καταλυμάτων. Η απόδοση της επένδυσης δεν αφορά μόνο το χαμηλότερο κόστος κατασκευής. Αφορά επίσης τη μείωση του χρόνου μεταξύ της δαπάνης κεφαλαίου και των εσόδων του πρώτου επισκέπτη.

Δοκιμάστε τρία σενάρια ζήτησης πριν από την παραγγελία

Μην υπολογίζετε την απόδοση επένδυσης (ROI) από μία μόνο αισιόδοξη εκτίμηση πληρότητας. Η απόδοση των καταλυμάτων αλλάζει ανάλογα με τον καιρό, τον τοπικό ανταγωνισμό, τις ταξιδιωτικές τάσεις, τις κριτικές και την εκτέλεση μάρκετινγκ. Δημιουργήστε τουλάχιστον τρία σενάρια: συντηρητικό, αναμενόμενο και υψηλής απόδοσης.

Ένα συντηρητικό σενάριο μπορεί να χρησιμοποιεί χαμηλότερη πληρότητα και μειωμένη ADR κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους. Το αναμενόμενο σενάριο θα πρέπει να αντικατοπτρίζει συγκρίσιμα τοπικά καταλύματα και ρεαλιστικό μάρκετινγκ εκκίνησης. Το σενάριο υψηλής απόδοσης μπορεί να ευθύνεται για κορυφαίες τιμές για το Σαββατοκύριακο, προβολή στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης και ισχυρές κριτικές επισκεπτών, αλλά δεν θα πρέπει να αποτελεί τη βάση για να αποφασίσετε εάν θα αγοράσετε.

Για παράδειγμα, μια καμπίνα με τιμή 220 $ ADR μπορεί να έχει 40% πληρότητα σε ένα προσεκτικό μοντέλο, 58% σε ένα αναμενόμενο μοντέλο και 70% σε ένα ισχυρό μοντέλο. Η ίδια φυσική μονάδα παράγει πολύ διαφορετικά αποτελέσματα σε αυτές τις περιπτώσεις. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η τοποθεσία και η ικανότητα χειριστή έχουν εξίσου σημασία με τον σχεδιασμό της καμπίνας.

Έργα σε γραφικούς προορισμούς, κοντά σε εθνικά πάρκα, παραλίες, χιονοδρομικές περιοχές, αμπελώνες ή χώρους εκδηλώσεων ενδέχεται να υποστηρίζουν premium τιμολόγηση. Τα έργα αιχμής στην πόλη μπορεί να ωφεληθούν από τα επαγγελματικά ταξίδια και τη ζήτηση βραχείας διαμονής. Οι απομακρυσμένοι ιστότοποι μπορούν να έχουν καλή απόδοση, αλλά συνήθως απαιτούν ισχυρότερη εμπειρία επισκέπτη, αξιόπιστη πρόσβαση και σαφή τοποθέτηση.

Συμπεριλάβετε τα κόστη που οι αγοραστές συχνά χάνουν

Το πιο συνηθισμένο λάθος απόδοσης επένδυσης είναι η εξαίρεση κόστους που δεν αποτελεί μέρος της προσφοράς καμπίνας. Οι προκατασκευασμένες κατασκευές μπορούν να μειώσουν την πολυπλοκότητα της κατασκευής, αλλά δεν εξαλείφουν την ευθύνη του χώρου.

Πριν επιβεβαιώσετε μια προδιαγραφή μονάδας, επαληθεύστε την απαίτηση θεμελίωσης, ηλεκτρικό πρότυπο, παροχή νερού, αποχέτευση, σηπτική σύνδεση ή σύνδεση αποχέτευσης, ανάγκες HVAC, απαιτήσεις φορτίου ανέμου και χιονιού, τοπικούς κανόνες πυρκαγιάς και πρόσβαση στη μεταφορά. Ένας δύσκολος δρόμος πρόσβασης ή μια απομακρυσμένη σύνδεση κοινής ωφέλειας μπορεί να αλλάξει γρήγορα τα οικονομικά του έργου.

Εξετάστε επίσης το κόστος του κύκλου ζωής. Τα εξωτερικά φινιρίσματα, τα τζάμια, τα συστήματα HVAC, οι υδραυλικές εγκαταστάσεις, οι έξυπνες κλειδαριές και οι συσκευές απαιτούν συντήρηση. Προσδιορίστε υλικά κατάλληλα για το τοπικό κλίμα, ειδικά σε περιοχές με υψηλή υγρασία, έκθεση σε παράκτιο αλάτι, βαρύ χιόνι, ισχυρούς ανέμους ή μεγάλες διακυμάνσεις της θερμοκρασίας. Η φθηνότερη προδιαγραφή κατά την αγορά μπορεί να γίνει η πιο ακριβή επιλογή μετά από αρκετές περιόδους λειτουργίας.

Η προσαρμογή του εργοστασίου θα πρέπει να υποστηρίζει το σχέδιο εσόδων. ΕΝΑδιάταξη δύο υπνοδωματίωνμπορεί να βελτιώσει την αξία της οικογενειακής και ομαδικής κράτησης. Ένα μπαλκόνι μπορεί να ενισχύσει την οπτική έλξη μιας γραφικής τοποθεσίας. Μια κουζίνα μπορεί να υποστηρίζει διαμονές μεγαλύτερης διάρκειας, ενώ μια απλοποιημένη διάταξη σε στυλ ξενοδοχείου μπορεί να μειώσει τον χρόνο συντήρησης και κύκλου εργασιών. Το Fullking συνεργάζεται με τους αγοραστές σχετικά με αυτές τις αποφάσεις προδιαγραφών, επειδή η καλύτερη διάταξη συνδέεται με τον επιδιωκόμενο επισκέπτη, τη νυχτερινή τιμή και τις συνθήκες τοποθεσίας.

Διαχωρίστε την απόδοση περιουσιακών στοιχείων από τη χρηματοδότηση

Εάν χρηματοδοτείτε το έργο, υπολογίστε δύο επιστροφές: την απόδοση σε επίπεδο ακινήτου και την επιστροφή μετρητών σε μετρητά. Η απόδοση επένδυσης (ROI) σε επίπεδο ιδιοκτησίας μετρά εάν το ίδιο το περιουσιακό στοιχείο καταλύματος έχει απόδοση. Η απόδοση μετρητών σε μετρητά μετρά την ετήσια ταμειακή ροή σε σύγκριση με τα ίδια κεφάλαια που επενδύσατε μετά τις πληρωμές του δανείου.

Το χρέος μπορεί να βελτιώσει τις αποδόσεις των ιδίων κεφαλαίων όταν το ακίνητο παράγει περισσότερα έσοδα από το κόστος χρηματοδότησης. Μπορεί επίσης να δημιουργήσει πίεση κατά τη χαμηλή περίοδο ή μια αργή περίοδο εκτόξευσης. Για το λόγο αυτό, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να χρησιμοποιούν χρηματοδότηση για να κρύψουν ένα αδύναμο μοντέλο λειτουργίας. Η μονάδα θα πρέπει να εμφανίζει ένα εύλογο NOI υπό συντηρητικές υποθέσεις πριν προστεθεί μόχλευση.

Η έκθεση σε νομίσματα μπορεί επίσης να επηρεάσει τους διεθνείς αγοραστές. Εάν οι καμπίνες αγοράζονται σε ένα νόμισμα και τα έσοδα των επισκεπτών κερδίζονται σε άλλο, οι κινήσεις ανταλλαγής ενδέχεται να αλλάξουν την τελική απόδοση. Δημιουργήστε ένα ενδεχόμενο στον προϋπολογισμό αντί να υποθέσετε ότι η σημερινή συναλλαγματική ισοτιμία θα διατηρηθεί μέσω της παραγωγής, της αποστολής, της εγκατάστασης και του ανοίγματος.

Χρησιμοποιήστε το ROI για να επιλέξετε το σωστό προκατασκευασμένο προϊόν

Ο στόχος δεν είναι να αγοράσετε τη μονάδα με τη χαμηλότερη τιμή. Ο στόχος είναι να αγοράσετε ένα προϊόν διαμονής που να ταιριάζει με την αγορά και να παράγει αξιόπιστο εισόδημα. Μια συμπαγής μονάδα κάψουλας μπορεί να είναι ιδανική για μια θέση λάμψης υψηλής πυκνότητας. ΕΝΑμεγαλύτερη καμπίνα μήλουή το αρθρωτό σπίτι δύο υπνοδωματίων μπορεί να προσφέρει καλύτερες αποδόσεις για προορισμούς προσανατολισμένους στην οικογένεια ή παρατεταμένες διαμονές.

Ζητήστε μια προσφορά με βάση την πλήρη απαιτούμενη προδιαγραφή και, στη συνέχεια, συγκρίνετε τη με το μοντέλο εσόδων σας. Επιβεβαιώστε τι περιλαμβάνεται, τι πρέπει να προμηθεύεται τοπικά και ποιες συνθήκες τοποθεσίας έχει σχεδιαστεί να χειρίζεται η καμπίνα. Όταν οι αριθμοί είναι ξεκάθαροι πριν από την παραγωγή, μπορείτε να αγοράσετε με έναν καθορισμένο στόχο λειτουργίας αντί για μια οπτική ιδέα μόνο.

Ένα καλά σχεδιασμένο έργο προκατασκευασμένων καταλυμάτων κερδίζει την απόδοσή του μέσω πειθαρχημένων υποθέσεων, κατάλληλης επιλογής προϊόντων και μιας γρήγορης πορείας προς το άνοιγμα. Κατασκευάστε πρώτα το μοντέλο σας, προσδιορίστε τη μονάδα στη συνέχεια και αντιμετωπίστε κάθε απόφαση προσαρμογής ως επένδυση σε ποσοστό, πληρότητα, λειτουργική απόδοση ή μακροπρόθεσμη αξία ενεργητικού.